Kira Uyuşmazlıklarında Aktif Husumet Kira Sözleşmesini Malik Adına Vekilin İmzalaması ( Aktif Husumet Malik Adına Vekaleten İmza )

Kira uyuşmazlıklarında sık karşılaşılan bir durum, kira sözleşmesinin malik adına bir başkası çoğu zaman malikin bir yakını veya vekili tarafından imzalanmış olmasıdır. Peki kiracıya yöneltilecek dava aktif husumet yönünden kim tarafından açılmalıdır? Sözleşmeyi imzalayan mı, yoksa malik mi? Bu yazıda konuyu Türk Borçlar Kanunu ve güncel Yargıtay içtihatları ışığında ele alıyoruz.

Aktif Husumet Nedir?

Aktif husumet ehliyeti, bir davayı açma hakkının kime ait olduğunu ifade eder. Dava, o hakkın gerçek sahibi tarafından açılmadığında, mahkeme işin esasına girmeden davayı reddedebilir. Tahliye taahhüdü nedenine dayalı davalarda ise dava hakkı, kural olarak kiraya veren sıfatını taşıyan kişiye aittir.

Kiraya Veren ile Malik Aynı Kişi Olmak Zorunda mıdır?

Yerleşik uygulamaya göre kiralayan ile malik sıfatının aynı kişide toplanması zorunlu değildir; başkasına ait bir taşınmaz da kiraya verilebilir ve bu sözleşme geçerlidir. Önemli olan, davayı kiraya veren malik sıfatını taşıyan kişinin açmasıdır.

Uygulamada asıl sorun, sözleşmede kiraya veren olarak malikin adı yazılı olmasına rağmen, sözleşmenin fiilen bir başkası (örneğin malikin kardeşi) tarafından imzalanmış olduğu hâllerde ortaya çıkar. Bazı mahkemeler bu durumu, "sözleşmeyi imzalayan farklı bir kişidir" gerekçesiyle malikin aktif husumetinin bulunmadığı biçiminde yorumlayabilmektedir. Ancak bu yaklaşım, aşağıda açıkladığımız üzere temsil ilişkisi göz ardı edildiğinde ortaya çıkan hatalı bir sonuçtur.

Aktif Husumet Malik Adına Vekaleten İmza Temsil İlişkisi. İmzayı Kim Attı, Sözleşmenin Tarafı Kim?

Burada belirleyici olan, imzayı fiziksel olarak kimin attığı değil, sözleşmenin hukuken kim adına kurulduğudur. Kira sözleşmesi hiçbir şekil şartına tabi değildir; sözlü dahi kurulabilir. Şekle tabi olmayan bir işlemde temsil yetkisinin de yazılı olması gerekmez; sözlü ya da örtülü temsil yetkisi yeterlidir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 40. maddesi uyarınca, yetkili temsilci eliyle yapılan bir işlemin sonuçları doğrudan temsil olunanı (asıl kişiyi) bağlar. Dolayısıyla malik adına, onun rızasıyla imzalanan bir kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatı, imzayı atan temsilciye değil, kiraya veren malike aittir.

Yüksek Mahkeme içtihatları, malik adına vekaleten imzalanan sözleşmelerde dava hakkının malike ait olduğunu istikrarlı biçimde ortaya koymaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (E. 2001/3-1165, K. 2001/1186): Malikin yurt dışında bulunması nedeniyle taşınmazın bir yakını tarafından kiraya verildiği ve kira bedellerinin malikin hesabına yatırıldığı olayda; kiralayan ve malik sıfatının aynı kişide toplanmasının zorunlu olmadığı, malik ile onun adına hareket eden kişi arasında temsil ilişkisi bulunması hâlinde malikin dava açabileceği kabul edilmiştir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi (E. 2017/1924, K. 2017/5502): Kira sözleşmesindeki kiraya veren kısmının vekil sıfatıyla imzalandığı olayda, vekaletnamelerin içeriğine göre kiralayanın asıl (malik) olduğu, sözleşmenin malik adına temsilen imzalandığı ve takip ile davanın malik adına yürütülmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı belirtilerek, aksi yöndeki ret kararı bozulmuştur.

İstanbul BAM 36. Hukuk Dairesi (E. 2021/3027, K. 2022/1450 — Yargıtay 12. HD onamasıyla kesinleşmiştir): Malik adına sözleşmeyi vekaleten üçüncü kişinin imzaladığı; kiracının "sözleşmeyi başka kişi imzaladı, aktif husumet yoktur" itirazında bulunduğu olayda; malikin vekaletname verdiği ve takip ile davanın malik adına yürütüldüğü gözetilerek husumet itirazının yerinde olmadığına hükmedilmiştir.

Buna karşılık Yargıtay, sözleşmeyi vekaleten imzalayan kişinin kendi adına dava açtığı hâllerde davayı reddetmektedir (örn. Yargıtay 6. HD E. 2013/4295, K. 2013/5583). Yani sorun, davanın malik yerine imzalayan kişi tarafından açılmasıdır. Davayı kiraya veren malik açtığında bu engel ortadan kalkar.

Sonuç

Kira sözleşmesinin malik adına bir yakını veya vekili tarafından imzalanmış olması, tek başına malikin aktif husumetini ortadan kaldırmaz. Belirleyici olan, sözleşmenin kim adına kurulduğu ve davanın kiraya veren malik tarafından açılıp açılmadığıdır. Temsil ilişkisi, icazet ve nihayetinde malik sıfatı, malikin dava hakkını koruyan birbirini tamamlayan dayanaklardır. Bu tür uyuşmazlıklarda, sözleşmenin bütün olarak değerlendirilmesi ve temsil ilişkisinin belgelerle ortaya konması büyük önem taşır.